아파트를 매매할 때 가장 중요한 것 중 하나는 바로 "대출 한도"입니다.
특히 최근에는 정부의 규제가 강화되면서 LTV, DTI, DSR 같은 용어들이 뉴스나 부동산 상담에서 빠지지 않고 등장하고 있습니다.
하지만 초보자에게는 이 용어들이 꽤나 낯설고 어렵게 느껴질 수 있습니다.
오늘은 아파트 매매를 준비하는 분들을 위해 LTV, DTI, DSR 개념을 아주 쉽게 풀어드리고, 실전에서 어떻게 적용되는지도 함께 설명드리겠습니다.
1. LTV (Loan To Value) - 담보인정비율
**LTV는 '집값 대비 대출 가능 비율'**을 의미합니다.
예를 들어,
아파트 가격이 6억 원인데
LTV가 40%라면,
최대 2억4천만 원까지만 대출을 받을 수 있습니다.
LTV 공식:
> 대출 가능 금액 = 집값 × LTV 비율
규제에 따른 LTV 비율 예시
투기과열지구, 조정대상지역: 40~50%
비규제지역: 최대 70%까지 가능
Tip:
집값이 높아질수록 대출받을 수 있는 비율은 더 낮아지는 경향이 있습니다.
또한 2주택자 이상은 추가로 대출 제한이 걸릴 수 있습니다.
2. DTI (Debt To Income) - 총부채상환비율
**DTI는 '연 소득 대비 원리금 상환액 비율'**을 의미합니다.
쉽게 말하면,
내가 버는 돈에 비해 빚 갚는 데 쓰는 돈이 얼마나 되는지를 보는 것입니다.
DTI 공식:
> (주택담보대출 원리금 + 기타 부채 이자 상환액) ÷ 연소득 × 100
예시:
연 소득 5천만 원인 사람이
1년에 2천만 원을 대출 원리금 상환에 쓴다면
DTI는 40%입니다.
DTI 제한 기준:
조정대상지역: 50% 이내
투기과열지구: 40% 이내 등
Tip:
DTI가 높으면 대출 승인이 거절될 수 있습니다.
특히 소득 대비 부채 부담이 크다고 판단되면 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
3. DSR (Debt Service Ratio) - 총부채원리금상환비율
**DSR은 '모든 대출 원리금 상환액을 연 소득과 비교하는 비율'**입니다.
DTI가 주택담보대출 중심이라면,
DSR은 카드론, 신용대출, 학자금대출 등 모든 빚을 포함합니다.
DSR 공식:
> (모든 대출의 원리금 상환액 합계) ÷ 연소득 × 100
예시:
연 소득 5천만 원인 사람이
아파트 대출, 신용대출 등 모든 원리금을 연 2천만 원 갚고 있다면
DSR은 40%입니다.
DSR 제한 기준:
현재 (2025년) 1금융권 대출 시 개인별 40% 이하 적용
다주택자나 고액대출자는 추가 규제 적용
Tip:
과거에는 신용대출이 많아도 주택담보대출에 영향이 적었지만,
이제는 신용대출까지 합산되어 DSR이 초과하면 대출이 크게 줄어듭니다.
4. 정리: LTV, DTI, DSR은 이렇게 다르다
핵심 요약:
LTV는 집값 대비,
DTI는 소득 대비 '주택 대출' 중심,
DSR은 소득 대비 '모든 대출' 중심입니다.
5. 실제 사례로 보는 대출 가능성
Case 1.
연소득 6천만 원
아파트 가격 5억 원 (조정대상지역)
적용:
LTV 50% → 최대 2억5천만 원 대출 가능
DTI 50% → 연간 상환액 3천만 원 이하
DSR 40% → 연간 상환액 2천4백만 원 이하
결론:
가장 낮은 기준(DTI, DSR)을 따르게 되어 실제 대출 한도는 2억 원 내외로 줄어들 수 있습니다.
Tip:
대출 계획을 세울 때는 항상 DSR을 가장 보수적으로 잡고 계산하는 것이 안전합니다!
마무리
아파트를 매매할 때는 단순히 "얼마까지 대출 나온다"만 보는 게 아니라,
LTV, DTI, DSR 세 가지 기준을 모두 고려해야 합니다.
특히 정부 정책이 조금만 바뀌어도 대출 가능 금액이 크게 달라질 수 있으니,
최신 규제 상황을 항상 확인하고, 여유자금을 준비하는 것이 중요합니다.
앞으로 집을 사기 전에는
> "내 소득, 내 부채, 내 대출한도"를 꼼꼼히 계산하는 습관, 꼭 들이세요.