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주택 매매 시 근저당이 있으면 어떻게 해야 할까?
주택을 매매하려고 등기부등본을 떼보니 근저당권이 설정되어 있다면?
많은 매수자들이 “이 집 사도 되는 건가요?”라며 당황합니다.
결론부터 말씀드리자면, 근저당이 있다고 해서 매매가 불가능한 건 아니지만 반드시 주의해야 할 절차가 있습니다.
이번 글에서는 주택 매매 시 근저당권이 설정된 경우 어떻게 대응해야 하는지, 실무 중심으로 쉽게 설명드릴게요.
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근저당권이란 무엇인가요?
먼저 간단히 개념 정리부터 하겠습니다.
근저당권은 채무자가 채권자에게 돈을 빌릴 때, 담보로 제공하는 부동산에 설정하는 권리입니다.
보통 주택담보대출을 받을 때 은행이 설정하게 되며, 채무를 변제하지 않으면 부동산을 경매로 처분해 회수할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
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근저당권이 설정된 집, 사고팔 수 있을까?
가능합니다.
하지만 매도자가 해당 근저당권을 말소하지 않으면, 매수자가 해당 채무를 떠안게 되는 위험이 있으므로
안전하게 매매하려면 반드시 사전 확인과 말소 절차가 필요합니다.
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거래 시 체크포인트: 근저당권이 있을 때 이렇게 하세요
1. 등기부등본 확인
주택 주소를 입력해 등기부등본을 열람합니다.
**'을구'**에 근저당권이 있는지 확인하세요.
채권최고액, 채권자(보통 은행), 설정일자 등을 확인합니다.
2. 매매계약서에 근저당권 말소 조건 명시
**"잔금일 전까지 근저당권을 말소하거나 말소에 필요한 서류를 매수자에게 제공한다"**는 조항을 명확히 기재해야 합니다.
말소가 안 되면 계약을 해제할 수 있다는 조건도 함께 넣는 것이 안전합니다.
3. 말소등기 절차 확인
일반적으로 잔금일에 매도자가 대출금을 상환하고, 동시에 말소등기를 진행합니다.
등기 대행사는 이 과정을 중개하며, 매수자는 말소 완료 후 소유권 이전등기를 진행합니다.
4. 대출 시 주의사항
매수자가 대출을 받아 지급할 경우, 기존 근저당권이 말소되지 않으면 대출 실행이 지연될 수 있습니다.
은행과 사전에 협의해 **동시 진행(상환 및 말소)**을 계획해야 합니다.
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근저당이 있는 집을 살 때 매수자의 권리 보호법
계약서 조항 꼼꼼히 확인
중도금·잔금 지급 전, 말소여부 확인
중개사 또는 법무사와 협업
실제 현장에서는 매도자가 은행 대출을 갚으면서 동시에 근저당 말소등기를 진행하는 경우가 대부분입니다.
공동 진행 스케줄을 중개인과 협의하면 안전하게 거래할 수 있습니다.
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마무리: 근저당이 있어도 걱정 마세요
근저당이 설정된 주택이라고 해서 무조건 피해야 하는 것은 아닙니다.
정확한 절차와 조건만 갖추면 안전하게 매매가 가능합니다.
등기부등본 확인, 계약서 조항 명시, 말소절차 확인만 철저히 하면
불필요한 법적 분쟁이나 금전적 손실 없이 내 집 마련이 가능합니다.
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